地产大佬孟晓苏：楼市未来的价格趋势
专栏
2023-11-28 06:07
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#时事热点头条说#
孟晓苏与经济学者有一个很大的不同：错对不论，诚实。
年初银行个人存款大增，刺激了孟总的神经。
他与马光远有一个共同观点，认为中国的房地产没有泡沫。相反，三条红线限制了房地产的正常发展，特别是限涨令与一线城市限购，等于帮了富人的忙，对穷人一无好处。
没有泡沫这个说法不成立，限涨令的说法也不成立。
有没有泡沫不是统计学的事。
与美国比城镇化率，美国８０％，我们６３％，完全没有可比性；因为中国是农业人口大国，土地集体所有制决定了农耕的碎片化，机械化程度差了不止三、五个数量级，怎么可能以中国的国情与和美国做城镇化率的比较？美国８０％正常，我们真到了８０％不正常。
泡沫不仅仅对应着城市人口，也对应着收入。
房地产泡沫根本不是一个争论的问题，没有泡沫你全卖出去呀？认房不认购出来了，一线城市的限制打开了，销售又如何？金九银十救不了楼市，不是泡沫又是什么？
现在要解除的不是限涨令，即便是一线城市，二手房市场价格也在降，限与不限都是在讲故事，本来就是根大葱，定价高了６０％，限涨那就是个故事，限跌也是故事，结果是价格稳住了，葱没人买了。
孟总也有说对的地方，年初谈房地产销售，得罪了很多网民，他说：“只要老百姓拿出五万亿买房子、装修，２０２３年经济就恢复了”。孟总话是没错，房地产能增加五万亿，年内ＧＤＰ增速保５％，妥妥的。问题是，银行趴着的是谁的钱，为什么要拿出来买房，孟总说了不算，要市场说了算。
关于楼市未来的走势，孟总也有特立独行的看法。
如果你要问未来房地产的价格趋势是什么情况？马光远会说：“房地产价格到底高不高，没那么简单”。你听懂了吗？没听懂。
任泽平会说：将出现分化式复苏，总有一天房地产还会成为黄金赛道，将造就一大批新富。你相信了吗？不信。
孟总的回答却很实在，未来房地产的价格趋势分三期：
短期楼价看供求
这话说对了一半，既然是商品，当然要看供求。
但是，中国的房地产是不完全是充分竞争的市场，地方是土地资源的唯一供应者，地价还是计划经济的模式，市场只是提供了一些指令性价格的数据。说是土拍，其实都是地方、开发商、银行三方做的一个局。
从市场的角度看供求，早已供过于求，停止供应了吗，停止土拍了吗？
地方财政的收入一半以上靠土拍，明明供过于求，仍然在加强供应端，市场的无形之手管不了这只手，谁又能说供过于求是一个短期现象？
另一方面，价格也没有完全市场化，如果交给市场，那一定是大跌，现在没跌，是因为政策不支持，并通过金融十六支撑动性，给开发商更多的销售时间，所以，短期一定是看政策，看政策能在多大量级上扭动价格趋势的斜率。
中期楼价看地价
孟总的这句话算是说到根子了。
这等于说，房地产价格的上涨，并不是开发商修成的正果，瓜众们或者不明真相，或者是只敢撞纸糊的墙，骂开发商是世界上最安全的一件事，不需要什么勇气，然而，从根本上说，决定房价的并不是开发商，是地方财政。
地价是政府定价，地价上涨，带动了房价涨，如果地方想拍出高价，一定会说服开发商，商协如何提高周边区域内的价格。价格是地方、银行、开发商的合约。
为什么说中期看地价？
这等于说要看地方有没有提高地价的冲动，如果地价不涨，开发商赚份内的钱，随建设成本水涨船高，价格就不会有太大的波动，如果大降，前提也是地价要下来，否则开发商与银行都要破产国；反之，地价又涨疯了，楼市也一定会涨疯了，没有办法，就这么个中期看地价。
中期的焦点不在地价，在土拍本身，价格不太可能有大的波动，这只是一个维度，另一个维度是土拍面积，未来的趋势是减少。修复供求关系是主旋律，价格趋稳。如果继续扩张土拍，那一定会崩盘。
长期看发钞
发钞是在暗示货币对冲。
这就有意思了，房地产的开发空间总归是有限的，何况，中国人似乎失去了创造生命的冲动，人口有下降趋势，随着老人时代的过渡，以后房子没有理由再大涨，但是，房子是重资产，在中国，实际已经成了银行发行货币的锚定，如果按孟总说的看发钞，它的未来还是涨。
货币贬值具有必然性，那就看贬值的速度了。如果贬值的速度加快，房子的资产价值就体现出来了。
改开前北京西红柿一分钱两斤，小朋友在地上拾到五分钱，一定要交给警察叔叔，那可以买一根纯正的奶油冰棍。现在五分钱还能干什么？
在一个长周期中，现在的一百万还能值多少？
只要发钞不止，楼市的价格最终会是震荡向上。
孟总对楼市价格趋势的判断，并没有任何结论，只是提出了判断的角度：短期看供求、中期看地价、长期看发钞，有道理吗？
不管是不是有道理，它道出了房地产价格趋势的背后的逻辑，这就是地方财政主导楼市，中国的楼市不能做纯粹的市场分析，在做市场分析时需要加入一个维度：土地财政。
结论：短期看跌、中期看平、长期看涨。
元芳怎么看？
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孟晓苏与经济学者有一个很大的不同：错对不论，诚实。
年初银行个人存款大增，刺激了孟总的神经。
他与马光远有一个共同观点，认为中国的房地产没有泡沫。相反，三条红线限制了房地产的正常发展，特别是限涨令与一线城市限购，等于帮了富人的忙，对穷人一无好处。
没有泡沫这个说法不成立，限涨令的说法也不成立。
有没有泡沫不是统计学的事。
与美国比城镇化率，美国８０％，我们６３％，完全没有可比性；因为中国是农业人口大国，土地集体所有制决定了农耕的碎片化，机械化程度差了不止三、五个数量级，怎么可能以中国的国情与和美国做城镇化率的比较？美国８０％正常，我们真到了８０％不正常。
泡沫不仅仅对应着城市人口，也对应着收入。
房地产泡沫根本不是一个争论的问题，没有泡沫你全卖出去呀？认房不认购出来了，一线城市的限制打开了，销售又如何？金九银十救不了楼市，不是泡沫又是什么？
现在要解除的不是限涨令，即便是一线城市，二手房市场价格也在降，限与不限都是在讲故事，本来就是根大葱，定价高了６０％，限涨那就是个故事，限跌也是故事，结果是价格稳住了，葱没人买了。
孟总也有说对的地方，年初谈房地产销售，得罪了很多网民，他说：“只要老百姓拿出五万亿买房子、装修，２０２３年经济就恢复了”。孟总话是没错，房地产能增加五万亿，年内ＧＤＰ增速保５％，妥妥的。问题是，银行趴着的是谁的钱，为什么要拿出来买房，孟总说了不算，要市场说了算。
关于楼市未来的走势，孟总也有特立独行的看法。
如果你要问未来房地产的价格趋势是什么情况？马光远会说：“房地产价格到底高不高，没那么简单”。你听懂了吗？没听懂。
任泽平会说：将出现分化式复苏，总有一天房地产还会成为黄金赛道，将造就一大批新富。你相信了吗？不信。
孟总的回答却很实在，未来房地产的价格趋势分三期：
短期楼价看供求
这话说对了一半，既然是商品，当然要看供求。
但是，中国的房地产是不完全是充分竞争的市场，地方是土地资源的唯一供应者，地价还是计划经济的模式，市场只是提供了一些指令性价格的数据。说是土拍，其实都是地方、开发商、银行三方做的一个局。
从市场的角度看供求，早已供过于求，停止供应了吗，停止土拍了吗？
地方财政的收入一半以上靠土拍，明明供过于求，仍然在加强供应端，市场的无形之手管不了这只手，谁又能说供过于求是一个短期现象？
另一方面，价格也没有完全市场化，如果交给市场，那一定是大跌，现在没跌，是因为政策不支持，并通过金融十六支撑动性，给开发商更多的销售时间，所以，短期一定是看政策，看政策能在多大量级上扭动价格趋势的斜率。
中期楼价看地价
孟总的这句话算是说到根子了。
这等于说，房地产价格的上涨，并不是开发商修成的正果，瓜众们或者不明真相，或者是只敢撞纸糊的墙，骂开发商是世界上最安全的一件事，不需要什么勇气，然而，从根本上说，决定房价的并不是开发商，是地方财政。
地价是政府定价，地价上涨，带动了房价涨，如果地方想拍出高价，一定会说服开发商，商协如何提高周边区域内的价格。价格是地方、银行、开发商的合约。
为什么说中期看地价？
这等于说要看地方有没有提高地价的冲动，如果地价不涨，开发商赚份内的钱，随建设成本水涨船高，价格就不会有太大的波动，如果大降，前提也是地价要下来，否则开发商与银行都要破产国；反之，地价又涨疯了，楼市也一定会涨疯了，没有办法，就这么个中期看地价。
中期的焦点不在地价，在土拍本身，价格不太可能有大的波动，这只是一个维度，另一个维度是土拍面积，未来的趋势是减少。修复供求关系是主旋律，价格趋稳。如果继续扩张土拍，那一定会崩盘。
长期看发钞
发钞是在暗示货币对冲。
这就有意思了，房地产的开发空间总归是有限的，何况，中国人似乎失去了创造生命的冲动，人口有下降趋势，随着老人时代的过渡，以后房子没有理由再大涨，但是，房子是重资产，在中国，实际已经成了银行发行货币的锚定，如果按孟总说的看发钞，它的未来还是涨。
货币贬值具有必然性，那就看贬值的速度了。如果贬值的速度加快，房子的资产价值就体现出来了。
改开前北京西红柿一分钱两斤，小朋友在地上拾到五分钱，一定要交给警察叔叔，那可以买一根纯正的奶油冰棍。现在五分钱还能干什么？
在一个长周期中，现在的一百万还能值多少？
只要发钞不止，楼市的价格最终会是震荡向上。
孟总对楼市价格趋势的判断，并没有任何结论，只是提出了判断的角度：短期看供求、中期看地价、长期看发钞，有道理吗？
不管是不是有道理，它道出了房地产价格趋势的背后的逻辑，这就是地方财政主导楼市，中国的楼市不能做纯粹的市场分析，在做市场分析时需要加入一个维度：土地财政。
结论：短期看跌、中期看平、长期看涨。
元芳怎么看？
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